Forprosjekt

Rehabilitering av felles avløpsrør i alle blokkene skal gjennomføres vår 2020

Generalforsamlingen i borettslaget torsdag 4. april 2019 vedtok at det skal tas opp lån for å finansiere utskifting av de felles avløpsrørene fra underetasjene i alle boligblokkene. Styret har derfor gitt rådgivningsfirmaet SWECO, som skal lede arbeidet for borettslaget, om å legge arbeidet ut på anbud. Selve arbeidet vil bli satt i gang vår 2020. Når selve gjennomføringen nærmer seg vil vi komme tilbake med mer konkret informasjon om tidsplan og konsekvenser for leilighetene i arbeidsperioden. Blant annet vil vannet i hver oppgang bli stengt i en periode på cirka 2 dager for de fleste leilighetene, mens noen leiligheter kan komme til å få stengt vannet lenger.

Skal du pusse opp badet?

Borettslaget skal rehabilitere felles avløpsrør og vannrør i løpet av kommende treårsperiode. Hvis du skal pusse opp badet før fellesrørene blir tatt må du gjøre det ihht. tegninger som er utarbeidet av rådgivningsfirmaet SWECO, for å unngå at badet ditt må rives igjen når fellesrørene skal tas.

Kontakt styret på mailadresse [email protected] for å få tegninger og ytterligere informasjon.

Informasjonsmøte for hele borettslaget ble avholdt på Haukedalen skole den 28. november

Onsdag 28. november kl 18.00 avholdt borettslaget informasjonsmøte om rehabiliteringsplanene rundt vann- & avløpsrør og ventilasjon, samt kort info om arbeidet styret gjør med å følge med på øvrige vedlikeholdsbehov som kan oppstå i årene fremover. Møtet ble avholdt på Haukedalen skole. På møtet deltok senioringeniør Helge Bertelsen fra rådgivningsfirmaet SWECO for å informere om kartleggingen de har gjort av vann- & avløpsrør og mulige ventilasjonsløsninger i borettslaget.

Cirka 30 beboere møtte til møtet.

Styret takker alle som møtte opp. Det kom en del veldig gode innspill fra andelseiere på møtet, som vi tar med i det videre arbeidet. Styrets og SWECOs presentasjoner fra møtet er lagt ut i dokumentlisten her på siden, og kan lastes ned for de som ønsker å lese dem (dokumentlisten ligger til høyre på skjermen hvis du bruker pc, og helt nederst på siden hvis du bruker mobiltelefon).

Resultater av kartleggingsfase rundt vann- og avløpsrør og ventilasjon

Styret har mottatt sluttrapport fra kartleggingen av rehabiliteringsbehovet rundt vann- & avløpsrør og ventilasjon fra rådgivningsfirmaet SWECO, og gjennomgått rapporten sammen med dem i møte onsdag 24. oktober.

Rapporten inneholder følgende hovedpunkter:

Rehabiliteringen som vi står foran vil kreve mye mindre inngrep i våtrommene i den enkelte leilighet enn man forventet. Avløpsrørene over underetasjene trenger ikke å byttes ut, da disse har veldig lang forventet gjenværende levetid. Hovedavløpsrørene ut fra hver blokk bør tas raskt. Vannrørene opp til hver leilighet antas å kunne vente til lånene vi har i dag er ferdig nedbetalt i slutten av 2022. Det er to alternative løsninger rundt ventilasjon, og det er stor kvalitets- og prisforskjell på disse to. Dette tiltaket foreslås også gjennomført etter at dagens lån er nedbetalt. Slik ser styret og SWECO for seg at rehabilitering av Haukedalen borettslag bør gjennomføres:

Tiltak i 2019:

Hovedavløpsrørene ut fra hver boligblokk bør rehabiliteres, siden disse er i dårligst forfatning av rørene i borettslaget. Denne jobben vil medføre at vannet må stenges helt i en periode på 2-3 dager i hver oppgang.

Videre bør prosjektering av all rehabiliteringen av vann- og avløpsrør gjennomføres i samme år, sånn at borettslaget er ferdige med prosjekteringen og «står klar» med planer & tegninger til å gjennomføre resten av rehabiliteringen når tiden er inne.

Som et ekstra tiltak vil det bli utarbeidet oversikt over hvor alle felles stoppekraner i borettslaget er, og hvilke leiligheter de går til, siden dette er mangelfullt pr i dag. Stoppekranene vil også bli merket med leilighetsnumrene sånn at det er lett å finne riktig stoppekran. Det vil videre bli gjort endringer på felles stoppekraner som er plassert inne i beboeres boder o.l., sånn at disse blir lettere tilgjengelig.

Støtteordningen for sluk på 5.000 kr som borettslaget har videreføres, og beløpet er riktig i forhold til dagens kostnadsnivå for utskifting av sluk. (Støtteordningen er pr sluk. Pengene utbetales mot dokumentasjon som er ihht. krav satt av styret)

Det vil bli sett på om det skal gjennomføres tiltak for å sikre at den eksisterende brannsikringen i rørsjaktene i blokkene fortsatt er ihht. krav, i den grad det er gjort arbeider i noen av leilighetene som har svekket brannsikkerheten (plastrør smelter ved brann, og dette kan medføre at brann og brannrøyk kan spre seg mellom leilighetene).

Tiltak i 2022/2023:

Sigurd Fjære Borettslaget sin representant IF forsikring ved vannskader.Han har sett litt på historikken ang vannskader fra stammene for vannrør og etter hans mening er det ikke nødvendig og skifte ut stammene til vannrørene i 2022

Helge Bertilsen har også fått den info og sier seg enig i det.

Videre bør ventilasjonssystemet i borettslaget oppgraderes. Her er det to alternative løsninger, med stor forskjell i kostnad:

•Alternativ 1: Man går over til trykkstyrt ventilasjon, det vil si at det monteres motor i ventilasjonshettene på taket av boligblokkene slik at man får en bedre utskifting av luft enn i dag. Dette er det klart rimeligste alternativet.

•Alternativ 2: Man går over til balansert ventilasjon, det vil si at man monterer inn individuelt luftbehandlingsaggregat i hver leilighet, med tilhørende kanaler og luftinntak/avkast-ventil i fasadene.

Styret har kontaktet flere borettslag eldre lag som har montert inn balansert ventilasjon.Balansert ventilasjon er ikke egnet i eldre borettslag da det er mye rør skal gå til alle rm leilighetene og det aggregatet må stå på en vegg mulig inn til et soverom

Dette er også noe Helge Bertilsenfra Sweco er enig i at for stor inngripen i leilighetene og kostnaden av dette blir for stor og at støy er et problem.

Mange beboere slår aggregatet av pga høy støy fra aggregatet ca 40 desibel En prislapp på 150.000 til 180.000kr pr leilighet.Utifra det så er ikke dette noe styret går inn for.

Styret har kontaktet 3 firma for og utføre en ventilasjons rens.havnet til slutt på firma proventa.tok bilder av rørene der ligger det 2 til 3 cm med støv,brannfare allergener mugg husmidd-både vestbo og proventa sa det vil bli 30 til 40%

bedre gjennomstrømming av luften.dett vil bli gjennomført fra hver leilighet rensing.styret kommer med nærmere info når dette vil starte opp

Antatte kostnader:

Totalkostnad på alle tiltak, hvis laget velger trykkstyrt avtrekksventilasjon: 22,5 millioner kroner inkl mva.

Dette gir en gjennomsnittspris pr leilighet på ca kr 120.000,- inkl. mva.

Totalkostnad på alle tiltak, hvis laget velger balansert ventilasjon: 35,5 millioner kroner inkl mva.

Dette gir en gjennomsnittspris pr leilighet på nærmere 190.000,- inkl. mva.

Kostnadene inkluderer entreprisekostnader, prosjektering, byggeledelse/oppfølging, LPS over 2 år (Lønns- og Prisstigning), utskifting av vannledninger, rørfornying på hovedavløp, rensing av dagens ventilasjonskanaler og et nytt ventilasjonssystem.

Annen informasjon:

SWECO har utarbeidet tegninger til hver type leilighet som viser hvordan rør i leilighetene må legges opp for de andelseiere som går med planer om å pusse opp badene sine i perioden 2019-2022. På denne måten unngår beboere som pusser opp badene sine i denne perioden å måtte rive det de har pusset opp når fellesrørene skal tas senere.

Hvis skadefrekvensen på vann- og avløpsrør stiger i de neste fire årene vil dette kunne medføre at rehabiliteringen av vannrør må startes opp tidligere enn planlagt. Dette er en vurdering som må gjøres etter behov i perioden. I og med at tegninger & planer utarbeides i 2019 vil man kunne takle et slikt behov relativt raskt hvis det skulle oppstå.

I tillegg til disse rehabiliteringsplanene ser styret på tiltak som skal sikre at borettslaget har en løpende kontroll over de fremtidige rehabiliteringsbehovene på andre bygningsdeler. Fra før av vet vi at garasjebygningene må rehabiliteres om få år. Takene på boligblokkene antas også å stå for tur i løpet av den neste 20-års periode.

Videre fremdrift:

Styret vil i løpet av kort tid avholde et informasjonsmøte for hele borettslaget om rehabiliteringsplanene. Innkalling vil bli hengt opp på ytterdørene i laget.

Oppsummering:

1.Rørfornying av hovedavløpsrør fra hver blokk – Starte opp snarest. Avløpsrør fra underetasje og oppover i etasjene er i god stand og må ikke byttes.

2.vannrør stammene er i følge Sigurd Fjære ikke nødvendig og skifte ut i 2022 han har sett på historikken vannskade på stammene Helge Bertilsen er informert og sier seg enig i det

3.Montasje av ny ventilasjon – Prosjekteres, men kan avventes til 2022-2023

4.Totalkostnad – 120.000 til 190.000 kr i økt fellesgjeld pr leilighet

Rapport fra kartlegging av ventilasjon og vann- & avløpsrør

Sweco har levert sluttrapport fra kartleggingen av rehabiliteringsbehovet rundt vann- & avløpsrør og ventilasjon ihht. fristen. Styret i borettslaget skal avholde møte med dem onsdag denne uken (24. oktober) for å gå igjennom rapporten, og kommer deretter til å legge ut informasjon om resultatene i denne uken.

Ny forventet dato for avslutning av første kartleggingsfase

Første fase av SWECOs arbeid, som vi har skrevet om i saken under, var forventet ferdig innen 30. september. Denne datoen blir skjøvet frem opptil 2 uker, dvs. til senest den 15. oktober.

Sweco engasjeres for å bistå borettslaget med kartlegging av løsninger rundt VVS og ventilasjon

Som tidligere informert avsluttet styret i juni samarbeidet med rådgivningsfirmaet OPAK om kartlegging av rehabiliteringsbehov i borettslaget, og gikk samtidig ut for å finne ny samarbeidspartner. Styret har nå engasjert rådgivningsfirmaet SWECO.

Tirsdag den 14. august ble det avholdt møte mellom styret og Sweco, for å avklare kartleggingsbehovet, og hvilken fremdrift styret forventer i prosjektet.

Den første fasen av Swecos arbeid vil ta for seg følgende:

• Utarbeidelse av tilstandsrapport, som sier noe om den tekniske tilstand på rør og ventilasjon. Bør rørfornying starte opp umiddelbart, eller kan det avventes noen år? Hva er skadestatistikken på rørbrudd og vannlekkasjer? Status på rør avklares ved visuell befaring av Sweco, skadehistorikk i borettslaget og alder på rør.
• Må bad rehabiliteres samtidig med rørfornying, eller kan rør skiftes/fornyes uten konflikter på bad?
• Hvilke alternative løsninger har man å velge i mellom når det gjelder å endre dagens avtrekkssystem?
• Er det hensiktsmessig, tidsmessig og/eller økonomisk, å ta rør og ventilasjon samtidig?

Det er anslått at denne første fasen har en varighet på 5-6 uker, det vil si at den forventes ferdig senest innen 30. september.

Sweco vil også se på om det lar seg gjøre å utarbeide retningslinjer for beboere som ønsker å gå i gang med å pusse opp sine egne bad, med tanke på å unngå at beboere som gjør dette må fjerne deler av det de har gjort når rehabiliteringen av fellesrør setter i gang. Dette vil vi komme tilbake til når den første fasen er gjennomført.

Neste fase av arbeidet etter dette er eventuell prisinnhenting og valg av entrepriseform, hvis tilstandsrapporten tilsier at borettslaget bør rehabiliteres nå.

Styret ønsker å gi ut mest mulig informasjon til andelseierne i borettslaget i hele den videre prosessen, og vil først og fremst gjøre det ved å bruke denne siden på spondalen.no.

Fremdrift på kartlegging av rehabiliteringsbehov og forprosjekt

Som vi tidligere har informert om ved flere anledninger, jobber borettslaget med å kartlegge behov for rehabilitering av vann- og avløpsrør og garasjebygninger, oppgradering av ventilasjonsanlegg, ny parkeringsplass og salg av tomteareal til nybygg.

Kartleggingsfasen av rehabiliteringsbehovet tar lengre tid enn styret hadde forventet, og dette gjør at vi må vente på avklaring av dette før vi kan gå ut med mer informasjon om planer og alternativer. Pr i dag er det forventet at vi vil ha alternativer klare for tiltakene kommende høst. Fra tidligere er planene om etter-installasjon av heiser i langblokkene og bygging av ny avfallsløsning i borettslaget skrinlagt som følge av tilbakemeldinger fra beboere og høyt kostnadsnivå.

Kontordager om forprosjekt/rehabilitering er blitt avholdt 3. - 5. oktober

I forbindelse med forprosjekt og planer om rehabilitering ble det avholdt kontordager for alle beboerne den 3., 4. og 5. oktober på styrekontoret i Spondalen 58. Cirka 12 beboere var innom kontoret disse tre dagene. Styret takker for nyttige innspill og håper vi fikk besvart alle spørsmål på en ryddig måte.

Borettslaget engasjerer OPAK til å bistå med kartlegging av løsninger rundt VVS og ventilasjon

Som styret tidligere har informert om, er vann- og avløpsrørene i borettslaget fra byggeår (cirka 1974). I deler av to av blokkene ble rørene skiftet ut i begynnelsen av 2016 på grunn av lekkasjer. Rørene i resten av laget bør også etterhvert skiftes ut, slik at vi får et røropplegg i hele laget som vil holde i mange år.

Videre er det blitt fattet vedtak på borettslagets generalforsamling i 2015 og i 2017 om å oppgradere ventilasjonsanlegget i alle blokkene.

---

Styret har engasjert rådgivningsfirmaet OPAK til å hjelpe oss med å finne ut hvilke løsninger borettslaget bør velge i forhold til rehabiliteringsbehovene over. Dette begrunner styret med at vi bør få kartlagt løsningsalternativer og kostnader av en aktør som ikke selv skal gi pris på, og eventuelt utføre, rehabiliteringen. Videre har styret ikke selv den nødvendige kompetansen til å avgjøre hvilke typer løsninger borettslaget bør gå for, og kostnadene med slike oppdrag er så store at man ikke har råd til å oppdage i ettertid at vi heller skulle ha valgt en annen løsning.

Ved å få hjelp til å utarbeide løsningsforslag, kan styret etterpå legge oppdragene ut på anbud til flere entreprenører og være sikre på at tilbudene som vi får tilbake er gitt på likt grunnlag.

OPAK vil også kunne bistå i å kvalitetssikre at rehabiliteringen blir riktig utført, sånn at vi reduserer risikoen for at borettslaget og beboere sitter igjen med reklamasjonssaker i ettertid.

OPAK beskriver seg selv slik:

"OPAK tilbyr høy kompetanse og et bredt spekter av rådgivningstjenester til bygg-, anleggs- og eiendomsmarkedene. Våre kjerneytelser er prosjektledelse, byggeledelse, leietakerbistand, anskaffelser, konseptvalgutredning, usikkerhetsanalyse, byggfaglig spesialrådgivning, eiendomsrådgivning, energi- og miljørådgivning. Vi er stolte av våre langsiktige kunderelasjoner, og jobber både med større og mindre prosjekter."

Informasjonsmøte for hele borettslaget er blitt avholdt på Haukedalen skole

Onsdag 20. september avholdt styret informasjonsmøte for hele borettslaget om forprosjektet.

Møtet varte fra klokken 18.00 - 19.30, og femti beboere møtte opp. Teknisk direktør Terje Trengereid i Vestbo og arkitekt Liv Marit Haraldsrud fra Artec presenterte planene i forprosjektet for beboerne.

Styret takker for konstruktive tilbakemeldinger fra beboere på møtet, og vil ta disse med i det videre arbeidet.

Når det gjelder forslagene om etterinstallasjon av heis og salg av takene på de to langblokkene til bygging av en ny etasje med leiligheter, vil styret i løpet av oktober sende ut en beboerundersøkelse til beboerne i langblokkene. Målet med dette vil være å få avklart om det er grunnlag / interesse for å jobbe videre med denne delen av forprosjektet.

Presentasjonen som ble holdt på møtet kan lastes ned fra dokumentlisten her på siden.

Det neste som skjer nå i forbindelse med forprosjektet er at styret avholder kontordager på styrekontoret for beboere som har innspill og/eller spørsmål. Dette skjer tirsdag 3., onsdag 4. og torsdag 5. oktober klokken 18.00 - 19.00. Styrekontoret ligger i underetasjen i Spondalen 58, og vi håper at flest mulig beboere vil benytte sjansen til å stikke innom disse dagene.